22.04.2024 Alles eine Frage der Bewertung
Unter diesem Titel berichten die GenoNachrichten am 16.04.2024 über ein Ferienhotel, das im Jahr 2019 von der damaligen Raiffeisenbank Borken eG zu einem Preis von 2.312.438,64 € erworben wurde und im Zuge der Fusion auf die VR-Bank Bad Salzungen Schmalkalden eG übergegangen ist. Der Buchwert ist leider (noch) nicht bekannt, dennoch eignet sich die Immobilie gut zur Erläuterung der Immobilienverluste und des damit verbundenen Sanierungsbetrags des BVR.
Angenommen, der Buchwert dieser Immobilie würde noch 2.000.000,00 € betragen. Der Gutachter der BAG-Wert GmbH hat für diese Immobilie einen Marktwert von 1.640.000,00 € ermittelt.
Die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert in Höhe von 360.000,00 € führt somit zu einem Verlust in eben dieser Höhe.
Die folgende Darstellung dient lediglich der Veranschaulichung der künftigen Entwicklung der Verluste im Immobilienbereich.
Um Liquiditätsprobleme der VR-Bank zu beheben, wird das Ferienhotel an die BAG Bank verkauft. Der Verkaufspreis beträgt 1.640.000,00 €. Der Verlust von 360.000,00 € wird damit realisiert. BVR und BaFin nehmen dies als Anlass zu verkünden, dass sie die Situation von Anfang an richtig eingeschätzt haben. Der Abschluss eines Sanierungsvertrags war deshalb das einzige Mittel, um die Genossenschaftsbank zu retten.
Aber ist es wirklich so? Und vor allem, wie geht es dann weiter?
Der Sachwert wurde von der Gutachterin mit 4.520.492,00 € angegeben. Der ermittelte Marktwert von 1.640.000,00 € entspricht bei den vereinbarten Mieteinnahmen von 180.000,00 € pro Jahr einer Mietrendite von 11 % p. a. Die BAG Bank ist allerdings eine Aktiengesellschaft, deren Ziel es ist, Gewinne für die Bank und damit für ihren Anteilseigner zu erzielen. Aus diesem Grund strebt die BAG Bank den Verkauf des Ferienhotels an einen anderen Investor an. Selbstverständlich nicht mit einer Rendite von 11% in einer Zeit in der die Ertragszinsen bei den Bundesanleihen sich in einem Bereich von 3,5% im kurzfristigen und 2,5% im langfristrigen Bereich bewegen. Die BAG Bank bietet das Ferienhotel zu einer Mietrendite von 6,0 % an. Der daraus resultierende Verkaufspreis beträgt somit 3.000.000,00 € und liegt damit ungefähr in der Mitte zwischen dem bei der VR-Bank von BAG Wert ermittelten Marktwert von 1,64 Mio. Euro und dem Sachwert von 4,52 Mio. Euro. Der Investor erachtet diesen Preis als angemessen und erwirbt das Ferienhotel für 3 Mio. Euro.
An der außerordentlichen Generalversammlung am 26.03.2024 hatte der von der BaFin eingesetzte Sonderbeauftragte Christian Gervais erläutert, dass im Falle des Verkaufs einer Immobilie zu einem höheren Preis als dem bisherige Buchwert die BAG Bank selbstverständlich immer die Differenz zwischen dem Ankauf durch die BAG Bank und dem Buchwert erstatten würde.
Duch den Verkauf für 3 Mio. Euro erzielt die BAG-Bank einen Verkaufserlös von 1.360.000,00 €. Gemäß der Ankündigung des Sonderbeauftragten überweist die BAG Bank an die VR-Bank Bad Salzungen Schmalkalden eG die Differenz zum damaligen Buchwert, also 360.000,00 €.
Seltsamerweise ist dadurch nun aber bei dieser Immobilie kein Verlust mehr entstanden. Der bisherige Verlust von 360.000,00 € hat sich in Luft aufgelöst, deshalb ist auch seitens des BVR kein Sanierungsbetrag mehr erforderlich, weshalb dieser sinkt. Und so geschieht es eigentlich mit jeder Immobilie der VR-Bank, die auf diese Weise den Besitzer wechselt.
Der BAG Bank wiederum verbleibt nach Abzug der 360.000,00 € ein realisierter Ertrag von 1.000.000,00 €. Der BVR als Eigentümer der BAG Bank freut sich.
Nehmen wir an, alle Immobilien mit angeblichen Verlusten (ca. 90-100 Mio. Euro Verlust oder mehr wurde dazu behauptet), werden auf diese Art und Weise mit insgesamten Erlösen aus An- und Verkauf von 150 Millionen Euro veräußert. Dann würde die VR-Bank die Differenz zu den Buchwerten, also von 90 - 100 Mio. Euro bekommen, die restlichen 50 - 60 Millionen Euro verbleiben als Gewinn bei der BAG Bank. Der BVR freut sich dreifach: 1. Die Verluste aus Immobilien sind verschwunden, 2. die Sanierungszusage verringert sich um 90 - 100 Mio. Euro und 3. seine BAG Bank hat noch 50 - 60 Millionen Euro zusätzlich daran verdient. Was für ein tolles Geschäftsmodell.
Eigentlich war seitens des ehemaligen Vorstands beabsichtigt, auf die gleiche Art und Weise mit dem An- und Verkauf von Immobilien Erträge für die Genossenschaft, also Gewinne zugunsten der Mitglieder und der Region zu erzielen.
Doch leider kann es immer nur Einen (Gewinner) geben.
Angenommen, der Buchwert dieser Immobilie würde noch 2.000.000,00 € betragen. Der Gutachter der BAG-Wert GmbH hat für diese Immobilie einen Marktwert von 1.640.000,00 € ermittelt.
Die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert in Höhe von 360.000,00 € führt somit zu einem Verlust in eben dieser Höhe.
Die folgende Darstellung dient lediglich der Veranschaulichung der künftigen Entwicklung der Verluste im Immobilienbereich.
Um Liquiditätsprobleme der VR-Bank zu beheben, wird das Ferienhotel an die BAG Bank verkauft. Der Verkaufspreis beträgt 1.640.000,00 €. Der Verlust von 360.000,00 € wird damit realisiert. BVR und BaFin nehmen dies als Anlass zu verkünden, dass sie die Situation von Anfang an richtig eingeschätzt haben. Der Abschluss eines Sanierungsvertrags war deshalb das einzige Mittel, um die Genossenschaftsbank zu retten.
Aber ist es wirklich so? Und vor allem, wie geht es dann weiter?
Der Sachwert wurde von der Gutachterin mit 4.520.492,00 € angegeben. Der ermittelte Marktwert von 1.640.000,00 € entspricht bei den vereinbarten Mieteinnahmen von 180.000,00 € pro Jahr einer Mietrendite von 11 % p. a. Die BAG Bank ist allerdings eine Aktiengesellschaft, deren Ziel es ist, Gewinne für die Bank und damit für ihren Anteilseigner zu erzielen. Aus diesem Grund strebt die BAG Bank den Verkauf des Ferienhotels an einen anderen Investor an. Selbstverständlich nicht mit einer Rendite von 11% in einer Zeit in der die Ertragszinsen bei den Bundesanleihen sich in einem Bereich von 3,5% im kurzfristigen und 2,5% im langfristrigen Bereich bewegen. Die BAG Bank bietet das Ferienhotel zu einer Mietrendite von 6,0 % an. Der daraus resultierende Verkaufspreis beträgt somit 3.000.000,00 € und liegt damit ungefähr in der Mitte zwischen dem bei der VR-Bank von BAG Wert ermittelten Marktwert von 1,64 Mio. Euro und dem Sachwert von 4,52 Mio. Euro. Der Investor erachtet diesen Preis als angemessen und erwirbt das Ferienhotel für 3 Mio. Euro.
An der außerordentlichen Generalversammlung am 26.03.2024 hatte der von der BaFin eingesetzte Sonderbeauftragte Christian Gervais erläutert, dass im Falle des Verkaufs einer Immobilie zu einem höheren Preis als dem bisherige Buchwert die BAG Bank selbstverständlich immer die Differenz zwischen dem Ankauf durch die BAG Bank und dem Buchwert erstatten würde.
Duch den Verkauf für 3 Mio. Euro erzielt die BAG-Bank einen Verkaufserlös von 1.360.000,00 €. Gemäß der Ankündigung des Sonderbeauftragten überweist die BAG Bank an die VR-Bank Bad Salzungen Schmalkalden eG die Differenz zum damaligen Buchwert, also 360.000,00 €.
Seltsamerweise ist dadurch nun aber bei dieser Immobilie kein Verlust mehr entstanden. Der bisherige Verlust von 360.000,00 € hat sich in Luft aufgelöst, deshalb ist auch seitens des BVR kein Sanierungsbetrag mehr erforderlich, weshalb dieser sinkt. Und so geschieht es eigentlich mit jeder Immobilie der VR-Bank, die auf diese Weise den Besitzer wechselt.
Der BAG Bank wiederum verbleibt nach Abzug der 360.000,00 € ein realisierter Ertrag von 1.000.000,00 €. Der BVR als Eigentümer der BAG Bank freut sich.
Nehmen wir an, alle Immobilien mit angeblichen Verlusten (ca. 90-100 Mio. Euro Verlust oder mehr wurde dazu behauptet), werden auf diese Art und Weise mit insgesamten Erlösen aus An- und Verkauf von 150 Millionen Euro veräußert. Dann würde die VR-Bank die Differenz zu den Buchwerten, also von 90 - 100 Mio. Euro bekommen, die restlichen 50 - 60 Millionen Euro verbleiben als Gewinn bei der BAG Bank. Der BVR freut sich dreifach: 1. Die Verluste aus Immobilien sind verschwunden, 2. die Sanierungszusage verringert sich um 90 - 100 Mio. Euro und 3. seine BAG Bank hat noch 50 - 60 Millionen Euro zusätzlich daran verdient. Was für ein tolles Geschäftsmodell.
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genossenschaftl. Bankbetriebswirt
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